9月22日消息，港股恒生指数涨0.38%，报23759.801点；国企指数涨0.45%，报9893.800点；红筹指数涨0.52%，报3976.880点。大市成交额866.525亿。

个股方面，能源股上涨，中国神华涨3.91%，报15.4港元，领涨蓝筹。中国石化涨1.85%，中国石油涨1%，昆仑能源涨1.7%。内地资金偏爱的金融股跳水，汇丰控股跌1.431%，中国银行跌1.09%，中国平安跌1.172%。香港地产股上涨，领展房产基金涨2.71%，恒隆地产涨2.376%，长实地产涨1.517%，恒基地产涨1.076%，信和置业涨1.583%。

资金方面，截止港股收盘，沪股通净买入11.98亿元，剩余额度117.95亿元，余额占额度比为90.78%。港股通净买入0.2亿元，剩余额度104.8亿元，余额占额度比为99.8%。这是两个月内首现港股通资金净流出。这或许也暗含资金获利回吐，提示投资者谨慎。

策略方面，港股分析师梁渊指出，受深港通启动时间确定以及加息预期减弱提振，恒指周偏好，放量收涨。现美联储议会宣布暂不加息，投票结果符合市场预期，利空消息暂缓，且A股近期走势震荡平稳未拖累港股，但国庆假期临近做多资金谨慎，因此，料港股近期有望延续升势，可留意AH股。

耀才证券郭思治认为，以通胀只得约1.3%计，美联储实无再加息之需要，加上欧洲仍担心会陷入通缩，而日本早就处通缩之中，故在环球经济仍处不明之中，确实无条件加息。当然，即使美息再稍往上调，亦不会影响资金流，单从美股月来之表现看，已可知市场对事件之反应。

恒指不但已重越10天线，且更进一步上补本月12日所遗留下之大型下降裂口，但仍有一段介乎23914点至23729点（阔185点）之下降裂口尚待回补，照大市之形态看，颇有跌不下之感，对比整个中期升浪所累积之升幅有达4702点计（6月24日之19662点升至9月9日之24364点），近日来的反覆只属急升后之高台整固而已。

在全球股市百年沉浮的历史当中，一个并购异常活跃，尤其是大蓝筹爆发股权狙击战的时期，往往预示着一两年后一场大股灾或是经济危机的来临。

9月22日万科A走势图（对应的港股万科企业也是收涨）

资本大潮又一次扫荡中国房地产业，一二线城市房价持续暴涨，股市地产板块反复上攻。多年来股价波澜不惊的蓝筹万科更因华润、宝能、恒大等多方股权争夺战而连拉涨停，被不少股民都认为是自去年大市暴跌以来的一大惊喜，兴奋不已。然而，这种兴奋可能并不会持续太久。财经分析人士彭琳指出，全球市场过往的经验多次告诉我们，一个并购活跃，尤其是大蓝筹爆发股权狙击战的时期，往往预示着一两年后一场大股灾或是经济危机的来临。

下一场股灾在2019年？

在2007年雷曼兄弟轰然倒下、环球金融海啸来临之前，就是全球并购活跃的全盛时期，当年前六个月全球并购总额达到创历史纪录的2.2万亿美元，随后出现了严重的泡沫爆破。

在金融危机的上一个轮回——2000年科技股泡沫时代前夜，同样是股权收购的高峰，当时的一单“惊世大并购”是AOL提出以1600亿美元巨资收购巨头时代华纳。哈佛商学院教授、并购专家罗德斯科罗普夫（Matthew Rhodes-Kropf）的研究则显示，在过去125年内共出现5次并购潮，每次并购潮之后，都会出现股市重挫。

除了上述主要从美国引爆的危机之外，香港市场也有着类似的经验。自1960年代末香港收购活跃，多家证券交易所先后成立，以李嘉诚、新鸿基郭氏为代表的华资“地产五虎”也在收购中迅速崛起。其高峰是1972年的“置地饮牛奶”事件，英资巨头置地集团争夺牛奶公司控制权，开出以六股置地（市值逾700港元）换一股牛奶公司股份（市值约60港元）的高价，“强买”得手。随后香港很快迎来七三股灾，恒指暴跌90%，其中单日曾下跌33%，至今保持着全球最高单日跌幅纪录。

事实上，从去年以来M&A（合并与收购）的活跃是全球性的现象，2015年全球M&A总额达到4.6万亿美元，美国不少经济学家都指出这有可能引发新一轮经济危机，高盛等不少投行等机构更直接预测，下一次危机有可能在2019年前后到来。

“买买买”皆因赚钱难

在许多国人尤其是散户投资者的心目中，大企业豪气“买买买”，入股、并购活跃往往意味着着市场投资机会增多，行业出现重整，又为何会预示经济危机和股灾呢？

从环球市场过往的经验来看，其中的逻辑并不难以解释。首先，并购乃至狙击大蓝筹行为的增加，往往意味着某些企业甚至整个行业遇到瓶颈，缺乏发展的策略，不再专注自身的内生力量，这种情况出现的面积越大，危机的阴影当然就越是浓重。

当前中国房地产业整体正步入转型期，今年的销售虽然回暖，但企业毛利率不断下滑，净利润增长受压。例如目前正积极部署入股万科的中国恒大，在同比收入增长12.6%的情况下，纯利竟然下滑78.6%。万科本身也在收入增加了近一半的情况下，纯利仅增长了不到4.5%。

关于房地产赚钱难，其中还有一个原因则是地价占房价比例普遍越来越大，甚至“面粉贵过面包”。再加上许多城市由于楼市急速升温，不断传出可能重新实施限购政策。这让全国房企都面临一个艰难抉择——如果不加紧卖房，未来可能遭遇限购，但卖房回收现金后再买入土地，地价可能比房价更贵，变成实质性套利亏损。无论怎样谨慎投资，也难以避免低回报的问题。因此，通过股权并购来获取目标企业的土地资源，也成了房企应对目前困境主要的解决之道。

资金宽松鼓励高风险行为

并购活跃中第二大隐藏的危机，在于这种时期通常流动性相当宽松，借贷非常容易，变相鼓励资金杠杆上升，更易出现蛇吞象式的“杠杆收购”、恶意收购行为，加大市场波动的风险。近期投行摩根大通就以李泽楷以盈科数码杠杆收购香港电话公司作比，来预测恒大对万科的意图，当年李泽楷大幅举债鲸吞了这家大型电信公司，最终由于股市下挫，电信盈科股价从一百元以上跌到仅1元港币，蒸发了96%，成了2000年科技股股灾中著名的惨案。

根据中国恒大的中报，集团上半年净负债率已高达430%，总负债逼近5000万港元之巨。摩根大通估计未来一旦触发全购万科，恒大至少还需要再借贷2400亿港元。去年底跻身第一大股东的宝能系，也反复利用资金杠杆，更将持有的万科股份质押融资，并继续举债，7月万科起初复牌下跌时，宝能就屡被指接近“爆仓”，这家新晋大股东过去的一年也可谓步步惊心。

然而这一切在当前环境下看起来并不惊人，因为高风险的行为正渐渐在成为行业内一种普遍的选择。今日中国房企手头可动用的现金充裕，上月发布的中报显示，一百家房企手持现金总额高达1.3万亿人民币。与此同时它们的债务杠杆也在不断上升，从今年国际评级机构穆迪、标普等给予的评级情况来看，财务等各类风险上升的中国房企评级普遍被调低，其中也包括恒大、万科、绿地、万达等“巨无霸”们，是过去四年以来首见。

第三个潜伏的危机，则是市场中大中小投资者投机炒作心态越来越严重，催生股价泡沫，这在万科股价近期偶现超过5%的大跌中已可窥知。随着股权争端中大股东连续出手增持，中小股东也蜂拥而入抢筹，万科股价短期内比去年低位上涨超过60%，但与此同时刚刚披露的盈利状况却并不那么突出，显而易见的是，万科A股股价已经存在相当程度的泡沫。对于一家深陷股权争夺战、风雨飘摇的企业而言，一旦出现不利股价的消息，难免出现股价崩塌。

被收购企业前景堪虞

最后一个危机，则是成为狙击目标的企业往往前途堪虞，关于美国80年代数百家收购案例的不少统计和回顾都显示，只有约30%企业在收购后能维持此前的经营方针和模式。在恶意收购的情况下，企业的前景风险更为巨大，甚至有近半被恶意收购的公司最终不复存在。

这一点笔者在去年的专栏《恶意收购面前万科为何如此脆弱》中曾经详细论述过，被收购企业面临的困难包括被新股东整合分拆出售，或是承担收购中大幅举债的压力，以及新股东与老员工在经营理念上难以磨合等。

不难预料的是，在资金面宽松、投资标的缺乏的大环境下，万科股权争夺事件，乃至同期的几家频繁遭遇“举牌”的企业，绝不是独立、偶然性的事件。它们就如同海上的冰山一角，是新一波并购潮的先声，或许也是下一轮股灾的预兆。

回顾过往历史上的危机，不少分析人士都会将其起源归因到危机前流动性宽松的大环境上。但正如上文所述，我们应当看到，真正引发危机的并不是“钱多”，而是市场的各种参与方由于“钱多”因而放松了警惕作出的各种高风险行为。尤其是企业和机构反复加杠杆，散户在股市的跟炒投机，才是最大的风险，在资金而缺乏行业自律和跨行业监管的环境下，这类暗藏危机的行为更是见风就长，值得监管机构和投资者多加警惕。

这个夏天，南京、杭州、苏州、合肥、武汉、郑州、上海等城市“地王”频出，上海最疯狂——8月18日一天连出三个地王。一些媒体惊呼，当前核心城市的房地产和土地市场，已经成为大资本的游猎场。在当前的国内外经济形势下，房地产市场地王频现是否还会继续？房价飙升的趋势还会继续保持吗？而在经历了一年多房地产暴跌的香港，可以告诉高位买房者的是房地产泡沫破裂后的结果是悲惨的。下文来源于专栏作家黄志龙撰稿。

今年以来，资金疯狂涌入房地产市场，地王和房价飙升的现象由一线城市加速向二线城市蔓延，个人按揭贷款贡献了几乎全部的新增银行贷款，人人都对中国的房价都有十足的信心，这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫何其相似。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。背后支撑这这一信念的理由无外乎货币超发、一线城市资源稀缺、收入持续上涨、核心城市房地产投资属性更强、中国房地产市场例外论等等。然而，事实真是如此吗？

核心城市房价永远上涨的六个理由成立吗？

过去十年，中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上，目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验，坚决继续看多核心城市的房价，其理由无外乎以下六个方面。然而，细细想来，这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

一是货币超发。毋庸置疑，货币超发是中国房价上涨的关键因素，截止今年7月，我国M2余额为149万亿元，M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是，东京在1986-1991年房价加速上涨期，日本M2增速在9%-13.5%左右，高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点；美国在房价上涨最快的2002-2007年，M2增速同样是高于历史平均水平，高出GDP增速3-4个百分点（参见下图）。由此可见，在任何房地产泡沫产生过程中，过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的，一旦预期发生逆转，泡沫破灭，流动性也将速冻，即便央行采取零利率政策，货币供应量仍将持续低迷。

二是核心城市资源稀缺。事实上，不仅仅是中国，任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期，日本是全球第二大经济体，超越美国看似指日可待，东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源，但进入1991年，日本房地产泡沫破灭，东京都市圈房价下跌幅度超过60%。纽约、伦敦是全球金融市场的双子星，曼哈顿、伦敦金融城寸土寸金，资本密度全球无出其右，然而，在次贷危机泡沫破灭后，两大核心区房价均出现了大幅下挫。香港是全球人口密度最高的地区，是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心，亚洲金融危机后，香港房价下挫近60%。因此，任何核心城市资源稀缺是房价在区域内领先的关键因素，但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。

三是人口净流入和城镇化。房地产泡沫破灭后，东京人口迄今为止仍然维持着净流入，东京都市圈人口总额从1980年前后大约2500万人增加到目前的3700万人。在纽约、伦敦等全球金融中心，同样有源源不断的全球年轻人才的注入。外来年轻人的流入，为城市的发展提供了充足和相对低廉的人力资本，同时也增加了新的住房需求。但是，东京、伦敦和纽约的房价上涨神话并没有持续。当前，国内一线城市为外来人口提供了充足的工作机会，但过高的房价已经使得北京、上海的城市人口净流入基本停止，自2015年以来，北京、上海常住人口已经呈现净流出趋势。就此，黄志龙以为，人口净流入已经难以成为一线核心城市维持过高房价的关键因素。

四是收入持续不断增长。在过去十余年里，中国经济处于繁荣阶段，居民工资和财产性收入经历高速增长期，北京、上海的工资水平上涨了大约4倍左右。当前，中国经济步入新常态，经济中长期L型趋势不可避免。相应地，居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。实际上，目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显，据中智人力资本的调研成果显示，2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%，相比2014年8.6%有所放缓，其中，二线城市薪酬涨幅高于一线城市。

五是核心城市不动产的投资属性更强。事实上，全球任何核心城市的不动产市场，何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。纽约、伦敦、香港不仅是本国跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分，也成为中国、俄罗斯、印度等富豪群体和大型企业蜂拥而至的投资沃土。然而，不动产作为一种投资品，更易受经济周期的影响，在经济景气时期，大量低成本资本涌入，投资者大幅加杠杆，加剧房价上涨和房地产泡沫形成，一旦政策波动或预期发生逆转，投机资本逃离，房价将加速下跌。因此，不动产的投资属性，不是核心城市永涨不跌的原因，而是房价助涨助跌的催化剂。

六是中国房地产市场例外论。在全球房地产泡沫的历史长河中，“例外论”不仅仅出现在中国。在日本房地产泡沫破灭前夕，日本企业和国民的自信心爆棚，日本家电、日本汽车等制造业和科技产品全球领先，日本是亚洲“雁行模式”的领头羊。次贷危机泡沫破灭前夕，美国正享受反恐步步为营、对俄罗斯战略全面胜利的收获期，也正处于“格林斯潘经济神话”又一轮经济繁荣期，“居者有其屋”美国梦引领全球。

同样，中国精英阶层认为，中国已经取代日本成为第二大经济体，与美国争夺全球第一制造大国，各类权威机构预测中国将在2025年前后超越美国成为全球第一大经济体。然而，中国经济面临的挑战，远超1990年前后的日本。黄志龙认为，市场经济从来没有例外论，只有当大潮退去的时候，才知道谁在“裸泳”，是泡沫最终都会破灭。

房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？

房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失？

例如，《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。

一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。

最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。

最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。

北大资源34.3亿竞得东莞双料地王 当地月内涌现四宗地王

22日午间北大资源以总价34.3亿元，楼面价25264元/平方米拍下东莞黄江宝山地块，成为东莞单价、总价新“双料”地王。至九月以来，东莞已涌现四处“地王”。业内人士认为，楼市政策环境明紧暗松，全国整体宽松的信贷环境助推了这类供不应求城市的市场爆发。

22日，东莞2016WG024宝山地块正式拍卖。据东莞市国土局信息，该地用地面积为61710.83平方米 。土地用途为普通商品住房以及商服用地。其中规定，居住用地中商业建筑面积不得超过地块计容建筑面积的5%。该地块起始价为4.5亿，报价增幅为2000万。

此次拍地共有万科、招商、碧桂园、时代、中海、融创、金地、北大资源等20家房企参与争夺。最终，据东莞市公共资源交易网披露信息，北大资源以总价34.3亿元，楼面价25264元/平方米拍下此地块。刷新了东莞单价以及总价地王纪录。至此，九月以来东莞共涌现4宗“地王”。

此前9月7日，广宇发展以总价14.3亿元，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率达501.71%，拍下东莞茶山镇横江村一宗商住地。此举一度刷新了东莞地块总价、楼面价，成为“双料”地王。

9月19日，时代地产以14.15亿元的总价竞得东莞石排镇水贝村一商住地，折合楼面地价9928元/平方米，溢价高达501.7%，成为当地新地王。而据报道，此前的“石排地王”由东莞志远地产保持，其在2015年拿地时的楼面价仅为2100元/平方米。

9月21日，广东东莞茶山横江村地块开拍，该地块占地面积4.25万平方米，起拍总价为26052万元，折合楼面地价约为每平方米2451元。最终，该地块被广州市时代胜誉投资有限公司以13.3亿元的总价竞得，折合楼面地价每平方米12517元，溢价率高达411%，也成为当地新“单价地王”。据工商局资料显示，广州市时代胜誉投资有限公司为时代地产的子公司。

在楼市拍地一片“火热”的情况下，中秋假期东莞住宅市场成交却有所回落。东莞中原研究部监测数据显示，9月12日-18日东莞住宅成交1520套，成交面积16.59万㎡，环比均大幅下降3成以上。但分析也称，近几周市场人流量大，实际销售市场火爆，预计成交量会在下周迅速恢复。

据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2016年第一季度东莞供需均创了历史同期最高，供需比仅为0.6：1，处于较严重的供不应求，助长房价快速上涨。

不仅东莞，近期全国多地房价涨幅均创新高。国家统计局数据显示，8月全国70个大中城市中有至少11个城市的新建商品住宅价格环比涨幅创下历史新高，包括郑州、上海、无锡、福州、北京等。中原地产报告分析称，楼市政策环境明紧暗松，形式意义或大于实质效果。与此同时，全国整体宽松的信贷环境助推了这类供不应求城市的市场爆发。

融创中国40亿元入股上市公司金科地产16.96%股权

融创中国（01918）发布公告，附属聚金物业收到由A股上市的金科地产及其承销商发来的确认书，确定集团就金科地产非公开发行股票事项申请认购9.07亿股金科股份（占金科地产扩大后股份总额约16.96%）已获接纳，认购价为每股金科股份4.41元人民币（单位下同），集团就认购事项应付总代价约为40亿元。

公告显示，金科地产于深圳证券交易所上市，以地产开发为主的多元化综合企业。金科地产的地产项目主要布局在中西部、长三角、环渤海三大区域，已进入北京、重庆、成都、西安、青岛、济南、长沙、合肥、郑州等城市。目前，金科地产拥有在建地产项目约75个，及其土地储备可建面积超过1700万平方米。

此外，金科地产于2016年6月30日的未经审核综合资产净值总值约为159.57亿元。截至2015年12月31日止年度税后净利润为12.33亿元。融创中国表示，金科地产在中国主要的核心二线城市从事房地产开发，拥有较好的城市布局，公司看好金科地产的未来发展前景，认为此次认购是一次较好的投资机会，相信未来将为公司带来较好的投资回报。

重庆农商行回A获银监局同意 地域限制成瓶颈

继江阴农商行之后，国内又一家农商行将叩响A股大门。昨日，重庆银监局发布公告称，已原则上同意重庆农村商业银行首次公开发行A股股票，发行规模不超过13.57亿股，募集资金用于补充资本金。

2010年，重庆农商银行在港交所上市，是国内首家登陆H股的农商行。今年4月，该行董事会审议通过发行A股计划。按照程序，重庆农商银行随后还需要拿到证监会批文，然后在上交所披露申请文件，再被核实聆讯后才能正式登陆A股。财报显示，重庆农商银行今年上半年净利润42.06亿元，同比增长7.32%；不良率0.99%，低于行业1.75%的平均水平。此外，截至2016年6月30日，该行资产总额7721.47亿元，较上年末增加553.42亿元，增幅7.72%。

根据申万宏源的报告，重庆农商银行80%的网点位于重庆县域，但地域限制也是重庆农商银行面临的发展问题，北京大学经济学院金融系副主任吕随启表示，多数地方银行发展还不算成熟，业务偏单一，受地域限制，客户群较为集中。近两年来，回归A股已成为一股潮流。截至目前，10家在港上市的内地中小银行中，重庆银行、徽商银行、哈尔滨银行等7家城商行也提出拟回归A股，其中徽商银行、哈尔滨银行和盛京银行已出现在A股IPO排队序列中。