5月25日，美股连续第五天收涨，标普创收盘新高；欧洲三大股指多数下跌；穆迪将香港的长期信用评级由“Aa1”转为“Aa2”，分析师认为影响甚微，香港政府回应穆迪：不认同评级调整观点，香港能应对外围挑战。25日早盘，恒指不断走高，最高见25642.641点，午盘报涨0.58%。午后恒指受内地股市带动，一路爬升，重新站上25600点，涨幅一度逼近1%，最高涨0.98%。截止收盘，恒指涨0.8%，报25630.78点；国企指数涨1.74%，报10571.6点；红筹指数涨1.07%，报4071.4点。大市成交823亿港元。

个股方面，资金布局二三线城市的内房股，股价继续冲高，同时带动相关股涨声一片。其中，华润置地涨3.71%，报价22.35元，领涨蓝筹；中国恒大一度涨7%，收盘涨2.4%，报价11.94元，再度破顶，市值突破11500亿港元；碧桂园涨4.61%，报价8.03元，创九年半新高。中资金融股气势如虹，招商银行涨5.23%，报价24.15元，创23个月高；邮储银行涨3.61%，报价4.59元；中国平安涨3.4%，报价50.15元，创近两年高。

盛夏来临，青岛啤酒获得消费者青睐，25日大行上调青岛啤酒评价至跑赢大市，股价大涨12.54%，报价37.7元，创一年半高。联想集团发布全年业绩，公司业绩扭亏为盈，净利润5.35亿美元，上年同期亏损1.28亿美元。午后股价急速拉升，收盘涨3.7%，报价5.05元。

资金方面，截至港股收盘，沪股通净流入10.75亿 ，深股通净流入6.00亿；沪股通和深股通于5月29日和5月30日关闭，5月31日起正常交易。港股通（沪、深）自5月25日起至5月30日关闭，5月31日起正常交易。

消息方面，25日人民日报海外版刊发商务部研究院研究员的评论文章称，穆迪下调中国信用评级存在“三个误区”，穆迪误区之一：高估了中国经济企稳回升对于刺激政策的依赖程度，而低估了中国结构调整的力度与决心。穆迪误区之二：高估了中国政府负债水平，并据此对中国政府债务稳定性作出了不合实际的错误判断。穆迪误区之三：对中国和所谓“高评级国家”（亦即美欧等西方国家）实施了不符合实际的双重标准。由于过度倚重主观的“体制因素”，穆迪等知名国际信用评级机构评级失误已经不止一次了，市场参与者这次对穆迪评级大可不必反应过度。

业内人士分析认为，港股高开高走，盘中大涨超200点，高见25680.67点，刷新22个月新高。港股强势上涨的主要推动力是A股的大幅反弹，A股券商、银行和保险全线发力，连带港股相同板块联袂走强。虽然穆迪下调香港评级，但是香港政府回应称非常不认同。维持对港股走势偏好的看法，预期中线可逐步上试26000关口，惟短线于保利加通道顶25700或遇阻力。

现在不是2008年，但是房地产企业的日子却比亚洲金融危机的时候更加难过。不过，这一次再也没有“4万亿”。中金在线港股综合指出，自2016年10月以来，随着房地产调控政策不断出台，房地产企业境内融资渠道也被全面收紧，企业唯有转向海外发债来继续补充资金。然而近期，有消息指第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文，也就是说，海外发债这条路也被堵上。

听闻此消息，不知房地产商作何感想。不过，万科(02202)早已发起一场轰轰烈烈的自救运动。近日，万科连续公告正式成立包括商业地产基金在内的多支基金，总规模约183亿元人民币(单位下同)，用于投资地产项目。

5月23日，万科公告欲出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。

简而言之，万科将42处商业地产项目卖给“商业地产基金”（由万科和招银组建），出让价款为129亿元，按照交易结构，该出让应当是万科卖断出表形式。129亿元的基金规模万科出资了50.31亿元，实际万科通过此项交易后净获得的货币资金为78.69亿元。

通过上面介绍，万科融资能力强自不必多说。然而其他房企在如今融资渠道被全面堵截的严峻形势下或没万科这般好命。

据了解，2016年前三季度，地产行业突如其来的繁荣，让房企大规模举债成为业内常态。不过随着当年四季度政策的收紧，全行业发债量出现断崖式下跌，不少房企不得不“出海”举债。

根据统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%。

另外，数据显示，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍，仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。

而就在房企海外融资升温之时，却又有一记重拳袭来将这条路堵死。据财新引用外媒5月18日消息显示，第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。

虽然多位业内人士指出，房企海外融资整体额度不大，短期内海外发债受阻对房企融资影响有限。但是有一个严峻的现实是，房企融资不仅用来投资，也是用来还债。近期海通证券分析师姜超向媒体表示，随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。

姜超指出，房企存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。

有分析指出，在国内，房地产仍是一个规模制胜的行业。随着房企的融资渠道不断收窄，资金成本也开始提高，此时规模房企的优势愈加凸显。已有越来越多迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业。

地王频现的香港市场

2017年注定是香港地产界的“大时代”。第一财经撰文指出，在今年2月，龙光地产及合景泰富联合拍得了香港鸭脷洲利南道一块住宅地皮，作价168亿港元，折合每平方英尺楼面地价2.33万港元，已是香港“地王”;而在5月16日，经历一轮激烈竞价，香港本地地产开发商恒基地产以232.8亿港元的价格投下位于中环的美利道商业用地，这块香港特区史上最贵地皮，将鸭脷洲“地王”远远甩在身后。

恒基地产副主席李家诚称，会把这一项目打造成继香港中环国际金融中心后，又一标志性的商厦，预计项目约2022年建成，总投资额超过260亿港元。

地皮价值232.8亿港元，加上260亿港元的投资额——这意味着这一项目的总投资额已经达到492.8亿港元。而早前盛传的李嘉诚欲出售旗下同样位于中环的甲级写字楼“中环中心”，当时传说中的销售价格是357亿港元，与新的地王相比，显得非常“白菜价”。

不过，中环中心目前尚未出售，长实地产执行董事赵国雄称，一直都有收到查询及买家出价，如果到了心理价位，就会考虑卖出，不过暂时收到的价格还没有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限贷”

在新“地王”诞生后，香港特区的监管机构也没有闲着。5月19日，香港金融管理局(下称“金管局”)突然宣布了新的收紧按揭的措施抑制香港楼市，总共三招，引起市场一片哗然。

根据金管局的文件，首先，银行新批出的按揭贷款风险权重下限，从15%提高至25%，意味着收紧银行批出新的按揭贷款的额度。第二，涉及多过一个按揭贷款的借款人，月供与收入比率的上限下调一成、按揭成数上限下调一成。如果已有一套房但尚未还清贷款的人，购入第二套物业的总价大于或等于1000万港元时，首付必须六成。最后，则是限制主要收入来自香港以外地区的借款人，月供与收入比率上限下调一成。

金管局规定，以上三项逆周期措施即时生效。

而这已经是从2010年以来，金管局第8次收紧按揭政策。金管局总裁陈德霖明确表示，新措施主要是针对已经贷款又申请新贷款的人，以及不是香港本地人的贷款人。

陈德霖称，新的逆周期监管措施是为了加强银行按揭业务的风险管理，即便美国利率已经开始恢复正常化，由于香港银行按揭贷款市场竞争激烈，香港的实际按揭利率不升反跌，还有银行提供有吸引力的现金回赠，这些都增加了楼市过热的风险，也会削弱银行在周期逆转时的抗震能力。

与此同时，香港房地产市场过热的风险近期持续上升。特区政府差饷物业估价署的最新数据显示，2017年3月私人住宅价格指数已经超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超过一倍至4月的大约7000宗。

美联物业住宅部行政总裁布少明说，此次金管局颁布的新措施以针对风险较高的按揭贷款为主，将令个别实力稍逊的买家未能入市。但由于市场对物业需求殷切，加上本港充斥资金，新措施料对楼市影响较轻微。

莱坊董事兼中华研究部主管林浩文认为，金管局推出的新招只苦了中产，令房子转手更少。目前香港的境外住宅买家以内地买家为主，针对涉及多项按揭以及主要收入来自外地的借款人的措施，对实力雄厚的投资者而言问题不大，只增加投资成本及减少回报率。

此外，多名香港业内人士认为，新措施推出将令二手住宅成交量下跌。香港置业(地产代理)有限公司行政总裁李志成认为，二手市场的买家需要担保人协助，短期内成交量有机会跌近一成。

莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管纪言迅称，二手市场的停滞，使得买家全部涌入一手市场，估计短期内楼价下调的压力不大;另一方面，即便海外买家暂时却步，但香港经济的发展和股市的昌旺造就了一定的财富积累，所以购买力是很可观的，香港特区政府也只能通过“加辣”来抑制楼价。

林浩文则预计，今年一手楼会持续热卖，以现时楼市情况，估计今年楼市会上升5%至8%。

“限贷”无法解决根本问题

金管局短期内已屡次出手。就在5月12日，就地产发展商连番高价买地，并以高杠杆为地皮融资，金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限，并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本，以防地价不断推高。今年4月，香港特区政府制定了新规打击“一约多伙”现象：任何买家以一份合约购买多于一个住宅物业单位，需缴纳15%的印花税。

实际上，在5月19日新规之前，金管局自2010年开始已有7次大动作，但收效却并不是特别明显。

以2013年为例，金管局引入银行新批按揭贷款的风险权重下限。当时很多银行的按揭风险权重普遍只有6%至7%，主要因为按揭贷款极少出现拖欠情况，是较为安全的业务。但在金管局出招后，确实让香港的几家大银行因此加息0.25厘，但由于后来不少小型银行都不愿意加息，于是几个月以后，按揭贷款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今，香港的楼价更是只涨不跌。根据中原地产数据，中原城市领先指数在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间，很多房子几近翻倍。

“在香港，不买房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的业内人士如是说。

上述业内人士分析称，香港特区政府希望可以控制楼价上涨，但却不能在供应上有所作为，现在香港房地产市场最大的问题是，未来会面临严重的供应短缺，所以楼价不会跌。另一方面，随着北上广深楼价步步逼近香港房价，很多内地“金主”发现，其实香港的房子比想象中便宜，即便有重税的情况下，还是一个很有吸引力的市场。

纪言迅表示，香港特区政府对政策的“加辣”，主要针对的都是需求方面，但对未来供应，尤其是四五年以后的供应仍然面临诸多挑战。如果供应问题无法解决，市场仍然对楼价升幅有所憧憬。

纪言迅认为，市场供应短缺如果长期不能解决，就无法让行业走向健康，光靠香港特区政府的干预，对市场来说，是一个不健康的举动，因为如果依赖政策调控，很多市场因素不可预测，让市场变得更加混乱。

吉利母企欲收购宝腾及莲花股权 未来将发力出口

吉利汽车(00175)行政总裁桂生悦出席股东会后表示，母公司浙江吉利正在洽商收购马来西亚宝腾及英国莲花股权，预计7月完成，若母公司成功收购，集团可以优先选择注入相关资产，但不一定会注入。

他表示，现在宝腾在车型及技术上不太理想，集团可以将成熟车型宝腾生产，但没有决定是以什么品牌生产，将可以开发东南亚市场。

他又指，莲花生产豪华跑车，可以为母公司填补这些车型的空白。

桂氏表示，集团之前主要满足内地市场，较为忽略海外市场，后年将会在出口上有大动作，而Lynk&Co今年产能为1.5万部，预计第四季在内地市场推出。

他相信，随著销量增加，希望毛利率会有好表现，即使近期内地零售汽车市场不太好，整体批发量仍有增长。

万科拟出售英国巴斯住宅地块 两年内涨价5倍！

据外媒5月24日消息，万科(02202)通过其英国合资主导的Meyer Homes转让售出英国巴斯的一处5英亩住宅地块给安本资产管理公司(Aberdeen Asset Management)，售出价格为1亿英镑，地块售价约为当初购入价格的6倍左右。

据悉，该地块位于位于世界文化遗产城市——巴斯，曾是出版社SirIsaac Pitman&Sons的办公室和厂房所在，原有的主体建筑始建于1898年，并陆续发展到1970年代，自2007年起空置。

2015年10月13日，万科以投资者的身份参与Tesco集团地产部Spenhill公司资产包的收购交易。其时，万科以2.5亿英镑的总价收购了的14个大型地块，主要集中在伦敦，小部分在伦敦远郊和英国西部历史名城巴斯，预计能够建造逾3000套住宅房产。

2016年初，Meyer Homes为该地块拿到了规划许可。根据伦敦建筑师Collado Collins的设计，该项目将建成244套公寓和别墅以及16000平方英尺灵活办公空间及204个停车位。

市值超1800亿 碧桂园迈入福布斯全球上市公司300强

继去年跨入福布斯全球上市公司500强之后，碧桂园（02007）今年更是迈入300强，排全球第273名，较去年第444名的排名大幅提升171位。

智通财经指出，在《福布斯》网站新鲜出炉的2017年度“全球上市公司2000强”榜单中，美国企业占565家，中国企业（含港澳台）也达到309家。该榜单是全球公司排行的两大权威之一，按照相同权重的营业收入、利润、资产和市值等四项指标，综合评出全球规模最大、最具实力的上市公司。

作为一家横跨地产开发、物业管理、建筑装修、酒店投资等领域的跨国产业集团，碧桂园在全世界范围内排第273名，一同进入榜单的还有工商银行、伯克希尔哈撒韦公司、摩根大通、苹果公司、微软公司、IBM、思科公司、腾讯（00700）等企业。

目前碧桂园已经进驻超过400个国内城镇，并涉足马来西亚、澳大利亚、印度尼西亚等海外地区，在全球范围内布局超过700个项目。2017年前4月，碧桂园合同销售额达到2042亿元人民币。

资本市场对碧桂园的高质量增长亦报以积极反应，近三个月碧桂园股价大幅上涨约90%。24、25日连续大涨，截止25日收盘碧桂园市值已经突破1800亿港币。