
29日内房股在恒大带领下又燃了,先看下内房股5月以来的涨幅,感受下市场有多疯狂,如果从5月最低点7.5港元计算,恒大已经翻了一倍。碧桂园上涨28.82%;融创中国上涨30.50%;龙湖地产上涨17.80%,招商局置地上涨18.27%;雅居乐集团上涨14.64%。五月以来内房股这一轮暴涨可以说是恒大点燃的,恒大俨然成了内房的一面旗帜,颇有一呼百应之势。
大行是内房股暴涨导火索
中金在线综合指出,此次港股的内房股走出令人诧异的涨幅,固然有去年销售大增业绩改善原因,且由于结转的时滞预期今明年的业绩具有较高的确定性。
但是,导火索主要是大行对恒大的负债情况的重估,此次大摩为恒大的背书或引发港股市场对内房一直以来因为高杠杆而给予低估值的重新审视,是否这种行情可持续?观察其他大行或者评级机构是否会跟进调整评级是一个重要的参考指标。港股市场对大行的评级还是很买账的,毕竟大行的专业能力和多年的品牌信誉摆在那里,所以炒港股要注意大行评级的变动,尤其是评级发生上调和下调、首次给予XX评级这类大的变动。
而调控政策仍然是主要的不确定因素,无疑加息的周期和限售新手段等可能还在传导过程中,未来的合约销售数据是否转向也是一个重要观察指标。大摩也指出投资恒大的风险主要是延迟A股上市以及政策风险、销售增长放缓。
然而,当一场汹涌潮水退去,海岸上留下了碧桂园(02007)、中国恒大(03333)、万科(02202)等龙头房企。
在广东惠州市,一批中小房企正站在碧桂园、中国恒大、龙光地产(03380)、金融街的门前等待被收购的命运。早在2016年7月,碧桂园就一举收购了惠州的8家房地产公司。
在这房地产调控政策最为凛冽的季节,中国房地产市场正在迎来2008、2009年的命运,即:大的房地产商重新洗牌,小的房地产商即将面临出局的命运。
港股房企资产均值比A股多717亿
近日,中国指数研究院发布《2017中国房地产上市公司TOP10研究报告》(简称“报告”)。从报告研究成果来看,在港上市房企实力规模比在沪深上市房企更胜一筹。
根据报告显示,2016年,沪深上市房地产公司总资产均值达到510.24亿元,同比增长25.48%;在港上市房地产公司总资产均值达到1227.08亿元,同比增长32.60%。如此来看,港股房企资产均值要比A股房企多717亿。
而在营收方面,2016年,沪深上市房地产公司营业收入均值为136.84亿元;在港上市房地产公司营业收入均值为277.20亿元。
港股房企除了在资产、营收规模胜出外,在盈利方面也跑赢A股房企。
根据上述报告显示,2016年,沪深及在港上市房地产公司净利润均值分别为13.10亿元、49.56亿元,在港上市房地产公司净利润规模约为沪深上市房地产公司的4倍,规模优势明显。
有分析人士指出,一般而言能上市的房企,必是行业中的强者。而在港上市房企平均实力比在沪深上市的房企强,那么,对于更多未上市的中小房企而言,港股房企更像是巨无霸。
房企差距越来越大,大鱼吃小鱼现象自不可避免,而2016年楼市的那场繁荣正是加快行业整合的助推器。
报告指出,2016年,中国房地产上市公司的经营表现全面改善。但是,大好局面之下隐忧已现,行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快,房地产上市公司的分化态势加剧。
具体而言,一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强,由2017年一季度大型房地产公司的市占率大幅跳涨可见一斑;另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下,行业集中度加速提升已成为必然。
朗诗绿色地产再掀兼并潮
近期房企融资全面收紧,加速了房企的并购整合。
根据工商信息显示,上述朗诗绿色地产吞食的长泰,成立于2009年,注册资本仅为800万元。截至2016年12月31日,该公司净负债及总资产分别约为1927万元及2.68亿元。2016年税后亏损299.2万元。
值得一提的是,截至2016年底,朗诗绿色地产的总资产约180亿元,总负债约150亿元,虽然其资产规模是长泰的67倍,不过在港股房企中,朗诗绿色地产算是小型房企。
除了兼并其他小型房企外,有些港股房企也在出售物业套现。
5月26日,瑞安房地产(00272)公告称,拟以41.33亿元向万科出售重庆瑞安天地房地产79.2%权益。就在同一天,力宝华润(00156)也在甩包袱,发布公告称,拟以1.75亿元出售力宝置业(泰州)有限公司全部股权及债权。
另外,近期深圳控股(00604)大幅出售资产也颇引人关注。5月25日,深圳控股公告称,拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。同时,深圳控股在5月26日公告称,其公开挂牌出售的泰州市鹏翔置业有限公司100%股权及股东债权由靖江市碧桂园房地产开发有限公司以3.6亿元竞得。
有分析人士指出,纵观上述几笔出售事项,虽然表面来看,公司称为了发展战略考虑才出售,但实际上不难窥见公司是在变卖资产套现。房企现金为王,寒冬将至,有些企业为了补充现金,不得不“卖儿鬻女”,甚至把自己都卖了。