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金融街：雄踞核心区，资产重估可期

【内容摘要】股利分红优厚，险资持续增持。2016年分红政策每10股分红4元，与2015年保持一致，分红率为42.5%，高于行业平均30%。2016年，安邦集团继续增持4.98%，所持比例已达29.98%，接近第一大股东金融街集团33.19%的股权。

    深耕京城，自持物业占据核心地段，盈利持续提升。公司房产开发项目未结算面积达878万方，货值2240.9亿元。其中北京共11个项目，货值占比32%，商业地产开发项目以及自持物业集中在北京西城区核心地段，受北京核心区价值重估的预期影响，升值潜力较大。2016年自持面积增加14.7万方，贡献营收18.9亿元，同比增长27.8%，实现息税前利润约10亿元，同比增长44%，营收与息税前利润均创新高。2016年拿地谨慎，在重庆、广州两地通过公开市场、兼并收购等方式，以较低价格获取50万方的规划面积，体现公司具备前瞻性的拿地能力。

    业绩稳健回升，财务指标向好。2016年实现销售收入276亿元，同比增长67%，其中商业地产实现收入123亿元，同比增长73%，住宅地产实现收入153亿元，同比增长94%。资产负债率为72.4%，高于63%的行业平均水平。EBITDA利息保障倍数为6.0，同比增长27.8%，货币资金持有量为133.4亿，远高于短期有息负债37.5亿，长、短期偿债能力较强。

    估值与盈利预测：公司房地产主业长期战略布局一二线核心城市，土地储备资源优质，高企的预收账款以及良好的品牌口碑将带动未来业绩高增长。我们预计公司2017至2019年可实现净利润31.2亿、35.7亿、42.8亿，对应EPS分别为1.0元、1.2元、1.4元。参考可比公司估值，我们给予公司2017年12.4倍PE，对应股价19.7元，通过RNAV测算给予公司合理股价20.3元。