行业标杆脚踏实地,多元发展稳步推进——万科深度报告
作者: 来源: 日期:2020-01-20 字号【
报告名称:《行业标杆脚踏实地,多元发展稳步推进——万科深度报告》
报告类型:公司研究
报告日期:20200120
研究员:陈智旭
行业:房地产
公司代码:000002
投资评级:推荐(维持)
【内容摘要】

 

战略迭代升级,多业务协同发展:公司于发展历程中不断更迭自身战略定位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场,不变的是其超越周期的战略眼光与领先行业的管理能力。2018年公司进一步将战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展。

  开发业务:专注自住需求、审慎投资、平稳发展:公司房地产开发业务贡献收入的绝大部分。2018年后,公司销售面积增速放缓,销售额增长主要由销售均价的提升驱动。土地投资方面,公司维持审慎的土地投资态度,明确提出不拿地王,且逆周期拿地能力突出。从能级来看,公司拿地比重最大的始终是二线城市,随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企,近两年公司一线比重明显下降,加大了对核心城市群内三四线城市的投资。公司储备丰富,可售权益建面近1亿方,按19年上半年销售均价15534元平方米计算,对应货值约1.54万亿元,覆盖2019年销售额近2.5倍,其中71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、去化较快的一二线核心城市;已售待结面积4404万方,同比增长19.2%,覆盖上年全年结算面积2.0倍,对应已售待结金额6216亿元,充足的未结资源为公司未来业绩提供良好保证。

  利润率领跑行业,经营稳健典范:受益行业领先的毛利率水平、成本管控及资产周转能力,公司ROE始终处于行业前列,17、18年ROE均在20%以上,过去几年也基本维持在18%以上。从负债来看,19年三季度末公司净负债率50.4%,较上年末上升约19pct,基本与2018年同期持平,处于行业较低水平,从规模来看有息负债2329亿元,短期有息负债628亿元,占全部有息负债的比例仅为27%,同期公司在手货币1072亿元,全额覆盖短期有息负债。此外公司融资成本继续处于行业较低水平,融资优势明显。

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