前2月销售同比大增，剔除低基数影响表现亦属强劲：在低基数效应下，21年前2月销售实现大幅增长，销面及销额同比增速分别达到104.9%及133.4%，增幅创历史新高。从绝对值来看，前2月销面及销额同样表现强劲，均为历史同期最好水平，相比2019年同期分别升23.1%49.6%，此外受春节等季节性因素影响，前2月销售环比一般会有比较大幅度下降，但21年降幅在历史同期中最小。整体来看，前2月销售大增有去年疫情低基数的影响，但剔除疫情因素表现也属强劲。分区域看，前2月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为114%/104%/95.1%/82.0%，重点城市较多的东部区域表现继续领先。分业态来看，住宅/商业/办公楼前2月销面同比分别为108%/66.4%/56.4%。

补库存动力较弱，竣工回升明显：土地市场方面，前2月土地购置面积及成交价款同比分别升33.0%/14.3%，去年全年分别为-1.1%/17.4%，从绝对量来看，与近10年同期相比，前2月购置面积及成交价款仅好于20年水平，相比19年仍下降6.0%及27.1%。总体来看前2月土地市场仍处于相对较弱的态势。开竣工方面，前2月新开工及竣工面积同比分别升64.3%/40.4%，相比2019年前2月，两者分别为-9.4%/8.2%，竣工表现较强。从绝对量来看，与过去10年同期相比开竣工量均处于中游水平，与过去5年相比，新开工仅好于2020年水平，而竣工仍处中游。总体来看，前2月开工表现相对较弱，竣工反弹较为明显。考虑到过去几年开竣工的分化，我们维持21年竣工回暖的判断。前2月地产投资累计增38.3%，20年为7.0%，相比19年前2月升15.7%，在施工及投资单价拉动下地产投资仍处于较强水平。分区域看，前2月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为32.4%/52.5%/45.1%/28.6%，去年全年分别为7.6%/4.4%/8.2%/6.2%。

在定金预收款及个人按揭拉动下前2月到位资金相对宽松：前2月房企到位资金升51.2%，相比2019年同期升24.7%，资金面表现依然较强。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为96.3%/34.2%/14.4%/63.7%，相比19年同期升幅为49.4%/13.6%/4.5%/43.4%，定金预收款及个人按揭维持高增速。此外近期央行发布了新增贷款情况，尽管前2月居民中长期贷款同比大增72.5%，但占全部新增贷款比重维持在不到30%的水平。总体来看在定金预收款及个人按揭拉动下，前2月资金面相对宽松。

 维持推荐评级：总体来看，剔除低基数因素，前2月销售及资金面表现较强，而前端拿地及新开工相对较弱，竣工明显反弹，在施工及投资单价拉动下地产投资增速维持较快增长。考虑到近期中央经济工作会议、政府工作报告等多次强调“房住不炒”及“三稳”基调，叠加降杠杆、地方调控等约束，我们维持2021年销售面积微降-1%的判断，随着政策趋紧销售趋稳，前端补库存预计将维持相对较弱的水平，土地购置面积及购置费同比分别为-2%及3%，开竣工面积同比分别为1.0%及5.0%，竣工经历几年低迷后反弹。在施工投资的支撑下预计2021年地产投资增速升5.0%左右。二级市场方面，板块经历长期低迷后近期有所反弹，考虑到1）地产板块估值处历史底部区域，而疫情后基本面表现出强劲韧性，屡超预期，2）从中长期来看，房住不炒、三条红线等有利于行业平稳发展，龙头公司优势更为明显，毛利率水平有望逐步回升，3）短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，4）市场风格呈现切换迹象，我们维持当前时点可积极配置的判断，板块估值修复机会可期。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。

风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期