“金九”遇冷，9月单月销面同比连续第三个月为负，绝对值创2016年以来同期最低：前9月销面及销额同比增速分别为11.3%及16.6%，相比2019年同期分别增长9.4%及20.9%，升幅继续回落。单月销面同比降13.2%，连续第三个月为负，但降幅略有收窄，从绝对值来看，9月销面为2016年以来同期最低水平。

  拿地略有回暖，竣工快速转弱，地产投资单月同比转负：土地市场方面，前9月土地购置面积及成交价款同比分别降8.5%及升0.3%，成交价款3月以来首度转升，相比19年降11.2%及升14.2%。单月土地购置面积同比降2.2%，连续两月为负，但降幅有所收窄。随着第二批集中供地陆续开始，9月土地市场有所回暖。开竣工方面，前9月新开工及竣工面积同比分别降4.5%及升23.4%，相比2019年同期，两者分别降7.7%及升9.1%，9月开竣工均有所转弱。单月来看，开工及竣工同比分别降13.5%及升1.0%，开工降幅仍达两位数，但有趋稳迹象，竣工升幅由8月的28%大幅收窄至1%，绝对量在近10年里仅好于2020年同期水平。前9月地产投资累计增8.8%，升幅收窄2.1pct，相比19年同期升14.9%，升幅继续回落，单月同比由正转负降3.5%，为去年2月以来首度转负，也是2016年以来仅有的第二次下降。分区域看，前9月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为7.9%14.3%/6.9%/3.7%，升幅继续全面收窄。

  到位资金单月同比连续第三个月为负，国内贷款降幅继续扩大：前9月房企到位资金升11.1%，升幅继续收窄3.7pct，相比2019年同期升16.0%，升幅同样持续回落。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭升幅分别为25.6%/6.1%/-8.4%/10.7%，相比19年同期升幅为21.2%/12.3%/-4.7%/21.2%，所有来源均持续转弱。单月来看，到位资金同比连续第三月为负，且降幅扩大至两位数，所有来源同比继续全面下降，其中国内贷款降幅扩大至25%，个人按揭连降4个月。

  维持“强于大市”评级：9月基本面继续转弱，销面、到位资金均连续第三个月同比下降，其中销面降幅继续达到两位数，基本与重点房企及我们跟踪的重点城市表现一致，考虑到去年四季度基数较高，后续销售表现依然有一定下行压力；而到位资金降幅9月扩大至两位数，所有来源继续全面转弱，其中国内贷款表现低迷，降幅达25%。开竣工方面，开工维持低位，但有趋稳迹象，而竣工高增了三个月后出现较大回落。9月仅土地市场随着第二批集中供地陆续开始有所回暖。在此背景下，近期政策面出现一些变化，9月末央行货币政策委员三季度例会上罕见提及房地产市场，表述为“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，随后各地政策出现一些分化，部分城市出台限跌令、税费优惠、补贴等政策，另外媒体报道部分城市按揭贷款有改善迹象。上周五，央行举行三季度金融统计数据新闻发布会，提到部分金融机构对“三线四档”融资规则存在一些误解，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展，政策积极信号逐步出现。考虑到目前龙头估值水平依然处于历史低位，我们认为对优质个股仍可适当积极一些，我们推荐两条主线1）地产开发组合，万科及保利，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

  风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期