长城证券*宏观研究*房地产后周期下的金融转型——宏观经济专题报告*蒋飞,李相龙 20220804
作者: 来源: 日期:2022-08-05 字号【
报告名称:《房地产后周期下的金融转型——宏观经济专题报告》
报告类型:宏观研究
报告日期:20220804
研究员:蒋飞,李相龙
【内容摘要】

 

 

中国房地产市场走过了长周期的大发展,二十多年来中国房地产保持着需求推动的高速发展趋势,房价也随之快速上涨。随着房地产调控政策的实施,住宅商品房销售金额同比出现负增长,而住宅房价更是从年初就见顶回落,持续下跌。可以认为,中国房地产行业开始步入下一个周期。

我国已经走过房地产的上涨周期,还未进入下跌周期。这一阶段,我们需要关注房地产后周期的特征,分别是购房者较低的预期和抵押品不足的问题。购房者较低的预期受疫情冲击和收入增速不断降速两方面因素影响。对收入信心的下降造成居民提高了储蓄的意愿,储蓄意愿的上升和房价下跌的预期几乎是同时发生的,这给房地产市场的复兴带来挑战。另一方面,原本通过“囤地”和“惜售”等方式坐等土地和房屋价值上升的模式已经无法延续,当前抵押品不足的问题正在凸显出来。在我国,由于银行主导型的投融资体制严重依赖抵押品,导致固定资产部门发展较为迅速,从而可能会挤占其他产业发展空间。因此,在经济转型中,需要资本市场新融资模式,并做出如下改革:一是全方面改变商业银行的发展模式。首先,商业银行应与资本市场共担风险;其次,充分释放商业银行的竞争潜力;最后,完善“商业银行地方政府国有企业”的投融资体制。二是加快建立市场主导的资本市场。首先,减少对资本市场的行政干预;其次,加快完善配套制度;最后,扩大资本市场高水平双向开放。

风险提示:国内宏观经济政策不及预期;美联储超预期加息;国际大宗商品价格波动;新冠疫情再次爆发。

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