我国已经走过房地产的上涨周期，还未进入下跌周期。这一阶段，我们需要关注房地产后周期的特征，分别是购房者较低的预期和抵押品不足的问题。购房者较低的预期受疫情冲击和收入增速不断降速两方面因素影响。对收入信心的下降造成居民提高了储蓄的意愿，储蓄意愿的上升和房价下跌的预期几乎是同时发生的，这给房地产市场的复兴带来挑战。另一方面，原本通过“囤地”和“惜售”等方式坐等土地和房屋价值上升的模式已经无法延续，当前抵押品不足的问题正在凸显出来。在我国，由于银行主导型的投融资体制严重依赖抵押品，导致固定资产部门发展较为迅速，从而可能会挤占其他产业发展空间。因此，在经济转型中，需要资本市场新融资模式，并做出如下改革：一是全方面改变商业银行的发展模式。首先，商业银行应与资本市场共担风险；其次，充分释放商业银行的竞争潜力；最后，完善“商业银行地方政府国有企业”的投融资体制。二是加快建立市场主导的资本市场。首先，减少对资本市场的行政干预；其次，加快完善配套制度；最后，扩大资本市场高水平双向开放。

风险提示：国内宏观经济政策不及预期；美联储超预期加息；国际大宗商品价格波动；新冠疫情再次爆发。