商品房销售累计同比连续回落两个月后出现回暖，略超预期：前7月商品房销额及销面同比升6.2%及降1.3%，相比前6月销额升幅扩大0.6pct，销面跌幅收窄0.5pct，累计数据连续回落2个月后出现回暖。7月单月销额及销面同比分别升9.8%及1.2%，销面同比连续下降2个月后转正。分区域看，各区域销售面积累计升幅均有好转，西部升幅扩大0.5pct至2.8%，表现突出，东部、中部及东北部跌幅均有收窄。分业态来看，住宅商业/办公楼前7月销面同比分别为-0.4%/-13.1%/-10.8%，住宅跌幅收窄0.6pct。考虑到去年同期的高基数，7月销售数据回暖超出预期。

  拿地维持低迷、新开工持续回落、竣工大幅改善，地产投资如期回落：前7月地产投资增速10.6%，相比前6月收窄0.3pct，连续回落3个月，投资增速放缓基本符合预期。具体来看，土地市场方面，前7月土地购置面积及成交价款同比分别降29.4%/27.6%，购置面积降幅收窄两月后再度扩大1.9pct，单月购置面积同比降36.7%，拿地总体依然比较低迷。开竣工方面，前7月新开工及竣工面积同比分别为9.5%/-11.3%，新开工升幅连续回落3个月，而竣工降幅收窄，单月竣工同比降0.6%，降幅连续2个月大幅收窄，前7月施工同比升9.0%，连续持平3个月后小幅扩大0.2pct。正如我们在前期报告中提到，考虑到建筑工程投资跳升以及2017年左右期房基本在2019年交付，未来开竣工剪刀差有望进一步收窄。

  受自筹资金影响到位资金同比升幅继续回落：前7月房企到位开发资金累计升7.0%，升幅收窄0.2pct，连续收窄3个月，按来源看除自筹资金外，定金预收款、国内贷款、个人按揭升幅均有扩大，其中国内贷款今年来增速不断加快，从绝对量来看前7月国内贷款创历史新高，而占比较高的自筹资金累计升幅快速收窄，基本与信托、发债等融资渠道收紧相一致。

  维持推荐评级：7月拿地继续低迷、新开工升幅回落、投资如期放缓，但销售表现超出预期，各区域普遍改善，根据我们的高频数据31个重点城市新房成交量累计升幅小幅收窄，以此推断其余城市7月销售表现较为突出。考虑到目前行业数据表现依然较强，政策面预计短期将维持稳中偏紧的基调。全年来看，我们在上半年投资拆分报告中提到，按构成上半年投资增速主要靠土地购置投资及建筑工程投资拉动，随着资金面收紧，土地市场持续低迷以及竣工的提升，投资增速预计将进一步放缓，但也不必过分悲观，施工或将给予一定的支撑，预计全年投资增速在7%左右，而销售在稳中偏紧的政策基调下可能依然有一定的下行压力，我们维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线分化的判断。从估值来看，目前板块估值已低于2014年初水平，略高于2018年三季度的水平，处于历史底部区域，我们认为基本反映了市场对于行业下行及政策偏紧的预期，下行风险相对较小，个股上建议围绕两条主线精选个股，推荐1）低估值、布局重点城市的二线弹性标的阳光城，2）低估龙头万科、保利及招蛇，随着资金面收紧龙头房企融资优势将更为凸显。

  风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期