【内容摘要】
板块整体-营收增速放缓至个位数,归母净利润大幅跳水,主要受毛利率创新低及计提减值增加影响:21年板块营收增速进一步放缓至不到10%,而归母净利润大降91%,表现大幅跳水,归母净利率由20年的8.4%降至仅0.7%,主要受毛利率创新低及计提减值增加影响,21年板块扣税毛利率降至20%以下创新低,而计提资产及信用减值损失同比大增124%至近千亿,约为营业利润的75%(20年13%),营收的4.2%(20年2.0%)。
三个梯队-第二梯队表现迅速转弱,第一梯队表现相对较稳:三个梯队中仅第二梯队营收同比下降,而从业绩来看第二及第三梯队均由盈转亏,第二梯队23家房企中8家业绩亏损,包括华夏幸福、蓝光发展、泛海控股、阳光城等,第二梯队毛利率、三费率、减值等各项指标全面转弱,其中财务费率跳升至8%,减值营收跳升至12%,均明显高于第一及第三梯队。而第一梯队毛利率水平尽管并不突出,但1)成本管控能力明显较强,2)减值增加相对较少,3)表现更为稳健。
14家重点房企-增收不增利、TOP5-10格局变化大:14家重点房企中大部分表现增收不增利,其中受毛利率下降、三费率提升及减值增加拖累,中南、荣盛、华夏幸福及阳光城业绩由盈转亏,而受益毛利率提升及减值下降,华发及滨江成为仅有的两家业绩有所增长的房企。此外从业绩规模来看,21年保利归母净利润规模首超万科跃居第一位,新城及招蛇保持三四位,而TOP5-10格局发生较大变化,荣盛、中南及阳光城跌出榜单(华夏幸福于20年已跌出前十),华发、滨江及南京高科进榜,其中华发及南京高科均属地方国企。
投资建议:考虑到政策面持续释放的积极信号及房地产需求的韧性,我们维持板块“强于大市”的评级,推荐标的:1)优质稳健国企央企,保利、万科,其他公司建议关注中海、招蛇、华润等,规模及利润率均有提升空间,2)相对激进的弹性标的部分龙头民企:新城,其他公司建议关注旭辉、碧桂园等,随着政策面释放暖意估值修复值得期待,3)物业相关公司华润万象生活、旭辉永升服务、碧桂园服务等。
风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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